Uma das primeiras perguntas que surgem quando se fala em tokenização imobiliária é:
“Isso é permitido no Brasil?”
A resposta é direta: sim, é legal.
A tokenização imobiliária já está sendo praticada com base na legislação atual — e tem sido reconhecida por cartórios, plataformas especializadas e até securitizadoras.
Mesmo sem uma lei específica sobre tokens imobiliários, o modelo encontra amparo jurídico sólido no Código Civil e em práticas registrárias que vêm sendo adaptadas por operadores jurídicos em várias regiões do país.
📜 Fundamento Legal: Código Civil + Instrumentos Existentes
A tokenização funciona juridicamente com base em dois instrumentos tradicionais:
- Permuta com Reserva de Direitos
- Alienação Fiduciária com Cláusula de Retorno
O imóvel é formalmente transferido a uma entidade jurídica (holding ou SPE), que emite os tokens como contrapartida, mantendo cláusulas de controle ou uso em favor do proprietário original.
O imóvel é usado como garantia em favor dos investidores, com compromisso de reversão ou liquidação caso as condições contratuais sejam rompidas.
Essas estruturas são amplamente reconhecidas pela jurisprudência e pelos cartórios, o que garante o vínculo legal entre o token e o ativo físico.
🧾 Token Vinculado à Matrícula: Segurança Registral
Em alguns estados brasileiros, cartórios já aceitam a inserção de cláusulas específicas na matrícula do imóvel, declarando:
- Que o imóvel está tokenizado
- Que há restrições de alienação enquanto os tokens estiverem em circulação
- Que o vínculo jurídico é válido e oponível a terceiros
Exemplo real: cartórios do Rio Grande do Sul e do Rio de Janeiro já validaram registros com essa estrutura, dando transparência e força legal ao processo.
🏦 Órgãos Reguladores Estão Acompanhando
A tokenização também entrou no radar de entidades como:
- Banco Central do Brasil
- CVM (Comissão de Valores Mobiliários)
O Drex (Real Digital) — projeto de moeda digital do BC — vai permitir liquidação instantânea de tokens com segurança e rastreabilidade, integrando o sistema financeiro ao universo digital.
Já estuda formas de regulamentar a tokenização quando os tokens funcionarem como valores mobiliários, ou seja, quando representarem promessa de rendimento atrelado ao esforço de terceiros (como cotas de fundo).
A regulação está em andamento — e tende a trazer ainda mais clareza, proteção e escala ao setor nos próximos anos.
✅ Já Acontece na Prática: Casos Reais
A tokenização não é mais um experimento — é realidade operacional.
Casos concretos no Brasil:
- Netspaces realizou 76 operações até 2024, com imóveis comerciais e residenciais
- Zuvia oferece tokens a partir de R$25, com retorno proporcional e estrutura legal validada
- Tokena atua com estruturas baseadas em alienação fiduciária e SPE
- Securitizadoras aceitaram tokens como garantia para CRIs, reconhecendo o valor jurídico e patrimonial dos ativos tokenizados
🌍 Modelo Brasileiro Exportado
O modelo jurídico testado no Brasil, com uso de permuta, alienação fiduciária e cláusulas registradas em matrícula, foi adotado também em Dubai, um dos centros globais mais avançados em inovação imobiliária.
Isso demonstra que o Brasil não está apenas seguindo a tendência mundial — está ajudando a moldá-la.
📌 Conclusão do Capítulo
A tokenização imobiliária já é legal, possível e segura. Ela se apoia em instrumentos previstos no ordenamento jurídico brasileiro, conta com validação de cartórios e vem sendo integrada ao mercado financeiro formal.
Não é uma promessa futura. É uma prática presente.
No próximo capítulo, você verá exemplos reais dessas operações, com histórias que vão do financiamento de empreendimentos à inclusão de pequenos investidores em ativos que antes pareciam inacessíveis.